22 - 03 - 2016

Rappel sur un retour en arrière favorable concernant les droits d’enregistrement des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière

D’UNE REFORME CRITIQUABLE

La création d’une assiette de calcul des droits d’enregistrement spécifique

La loi de finance rectificative pour 2012 n°2012- 354 du 14 mars 2012 avait introduit un second alinéa à l’article 726 II du code général des impôts créant une nouvelle assiette pour le calcul des droits d’enregistrement propres aux cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière.

La particularité de cette assiette était qu’elle se basait essentiellement sur la valeur réelle des immeubles déduction faite « du seul passif afférent à l’acquisition desdits biens (…) ».

Ainsi, la prise en compte des comptes courants d’associés pour la détermination de l’assiette des droits d’enregistrement se trouvait limitée aux seuls sommes ayant participées à l’acquisition de l’immeuble.

Certains ont pu recevoir favorablement cette réforme reprochant à l’ancienne méthode de calcul d’être facilement contournable par une augmentation artificielle des comptes courant d’associés, invoquant que la cession des titres ne s’accompagnait pas, sauf clause contraire, de la cession de la créance de compte courant… Cette analyse est erronée car une augmentation des comptes courants génère une augmentation corrélative des dettes de la société.

Dans la pratique, la détermination de cette nouvelle assiette s’est révélée complexe et incertaine. Hormis la nécessité de mettre en œuvre des évaluations des immeubles pouvant alourdir la procédure de cession de titres, le problème essentiel résidait dans la détermination du passif d’acquisition, difficile à reconstituer et à contrôler.

Ainsi, cette limite du passif déductible au seul passif d’acquisition aboutissait à augmenter artificiellement l’assiette des droits d’enregistrement.

A UN RETOUR AUX SOURCES INDISPENSABLE

Une ré-harmonisation de l’assiette de calcul des droits d’enregistrement

La loi de finance rectificative pour 2014 n°2014- 1655 du 29 décembre 2014 a supprimé ce second alinéa de l’article 726 II du code général des impôts, renvoyant la détermination de l’assiette du droit d’enregistrement des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière à celle de droit commun en la matière, à savoir le premier alinéa de ce même article, lequel prévoit que « le droit d’enregistrement prévu au I est assis sur le prix exprimé (…) ».

Ainsi l’assiette des droits d’enregistrement est, non pas la valeur réelle de l’immeuble, mais la valeur estimée par les parties des titres cédés, ce qui implique la prise en compte de l’ensemble du passif de la société et notamment de la totalité des comptes courants le grevant.

Exemple chiffré :

Une SCI ayant un immeuble d’une valeur de 800.000 euros, un emprunt de 400.000 euros relatif à l’acquisition de l’immeuble et un compte courant d’associé de 700.000 euros (dont 200.000 relatif à l’acquisition de l’immeuble, 300.000 euros de financement de travaux et 200.000 euros d’apport en vue combler les besoins de trésorerie de la SCI). En cas de cession de la totalité des parts à un prix fixé par les parties à 1.000 euros les droits d’enregistrement sont les suivants :

Suivant la réforme de 2012 :

(800.000 – 600.000) 5% = 10,000€

Désormais :

1.000*5% = 50€

Bon à savoir

Quelles sont les sociétés à prépondérance immobilière ?

Ce sont les personnes morales non cotées dont l’actif est constitué principalement :

d’immeubles sis en France,

et/ou

de droits immobiliers sis en France,

et/ou

de participations dans des personnes morales non cotés et elles-mêmes à prépondérance immobilière.

Le maintien d’un taux de droit d’enregistrement spécifique

Au titre de l’article 726 2°, les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière sont soumises à un droit d’enregistrement dont le taux est fixé à 5 %.

L’abattement pour les cessions des parts sociales n’est pas applicable

Au titre de l’article 726 1° bis, seules les cessions de parts sociales soumises au droit d’enregistrement au taux de 3% bénéficient de l’abattement de 23.000 proportionnel au nombre de parts cédées.

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